Tontin lohkominen 2025: Opas tontin jakamiseen ja rajojen määrittämiseen

Oletko ostamassa määräalaa suuremmasta kiinteistöstä tai jakamassa olemassa olevaa tonttiasi? Silloin edessäsi on virallinen toimitus nimeltä lohkominen. Lohkominen on maanmittaustoimitus, jossa maa-alueesta erotetaan ja muodostetaan uusi, itsenäinen ja virallinen kiinteistö.

Vaikka prosessi voi kuulostaa tekniseltä, se on lähes aina välttämätön toimenpide. Se antaa tontillesi viralliset rajat ja oman kiinteistötunnuksen, jotka ovat edellytys esimerkiksi rakennusluvan saamiselle. Tämä opas käy läpi lohkomisprosessin vaiheet, siihen vaikuttavat tekijät ja sen, miksi se on kiinteistönomistajan tärkeimpiä oikeusturvan takeita.

Mitä lohkominen tarkoittaa ja miksi se on käytännössä välttämätön?

Lohkominen on juridinen ja tekninen toimenpide, jossa:

1. Määräala (määrätty osa kiinteistöä) erotetaan emäkiinteistöstä.
2. Uudelle tontille mitataan ja merkitään maastoon viralliset rajat.
3. Uusi tontti saa oman, yksilöllisen kiinteistötunnuksen (esim. 123-456-7-89).
4. Uusi tontti rekisteröidään itsenäisenä kiinteistönä Maanmittauslaitoksen ylläpitämään kiinteistörekisteriin.

On tärkeää ymmärtää: Vaikka lohkominen ei ole lakisääteisesti pakollista – määräalan voi omistaa yhteisesti emäkiinteistön kanssa – on se käytännössä välttämätön lähes kaikille kiinteistönomistajille. Ilman lohkomista ja omaa kiinteistötunnusta:

• Et voi saada rakennuslupaa. Rakennuslupa myönnetään aina tietylle kiinteistölle, ei määrittelemättömälle määräalalle.
• Et voi käyttää tonttia lainan vakuutena. Pankit vaativat vakuudeksi itsenäisen, rekisteröidyn kiinteistön.
• Kiinteistön myyminen on huomattavasti monimutkaisempaa.

Lohkomisprosessi tulee automaattisesti vireille, kun haet ja saat lainhuudon ostamaasi määräalaan. Tämän vuoksi monet mieltävät sen pakolliseksi.

Kuka lohkomisen suorittaa?

Toimivalta riippuu tontin sijainnista:

Asemakaava-alueella: Lohkomisen suorittaa lähes aina kunnan kiinteistöinsinööri tai kaupungingeodeetti.

Haja-asutusalueella (asemakaava-alueen ulkopuolella): Lohkomisen suorittaa Maanmittauslaitos.

Lohkomistoimituksen vaiheet – Miten prosessi etenee?

Vaikka prosessissa on kuntakohtaisia eroja, päävaiheet ovat yleensä seuraavat:

Vireilletulo: Kun olet saanut lainhuudon ostamaasi määräalaan, Maanmittauslaitos tai kunta käynnistää lohkomisprosessin automaattisesti. Voit myös hakea lohkomista itse nopeuttaaksesi prosessia.

Alkuvalmistelut: Toimitusinsinööri kerää tarvittavat tiedot: kauppakirjat, kaavamääräykset ja mahdolliset rasitesopimukset (esim. tieoikeudet).

Toimituskokous ja maastotyöt:  Tämä on prosessin näkyvin osa.

Toimitusinsinööri kutsuu maanomistajan ja naapuritonttien omistajat paikalle.

Maastossa käydään läpi uuden tontin rajat. Usein ne perustuvat kauppakirjan karttaliitteeseen.

Viralliset rajamerkit (yleensä metalliputket tai pultit kalliossa) asennetaan maastoon.

Samalla käsitellään ja perustetaan tarvittavat rasitteet, kuten kulkuoikeudet tai oikeudet vesi- ja viemärijohtoihin.

Päätökset ja asiakirjat: Toimitusinsinööri laatii toimituskartan ja tekee päätökset uusista rajoista ja oikeuksista.

Rekisteröinti: Kun toimitus on saanut lainvoiman (valitusajan jälkeen), uusi kiinteistö merkitään kiinteistörekisteriin. Tässä vaiheessa tontti on virallisesti olemassa.

Mitä tontin lohkominen maksaa ja kuinka kauan se kestää?

• Hinta: Lohkomisen hinta riippuu useista tekijöistä, kuten tontin koosta, rajojen pituudesta ja siitä, kuinka monta uutta rajamerkkiä maastoon on asennettava. Asemakaava-alueella kunnilla on usein kiinteät taksat. Haja-asutusalueella Maanmittauslaitoksen maksu perustuu työn määrään. Hinta vaihtelee tyypillisesti noin 1 000 eurosta useisiin tuhansiin euroihin.
• Kesto: Koko prosessi vireilletulosta rekisteröintiin kestää keskimäärin 3–10 kuukautta. Kestoon vaikuttaa viranomaisten työtilanne ja toimituksen monimutkaisuus. 

Miksi selkeät rajat ovat niin tärkeitä?

Virallisesti mitatut ja rekisteröidyt rajat ovat kiinteistönomistajan paras oikeusturva. Ne estävät tulevaisuuden rajariidat naapureiden kanssa ja varmistavat, että tiedät tarkalleen, minkä alueen omistat. Ilman virallista lohkomista ja kiinteistötunnusta et voi hakea rakennuslupaa, pantata tonttia lainan vakuudeksi tai myydä sitä eteenpäin selkeänä kokonaisuutena.

• Lohkominen on toimitus, jossa määräalasta muodostetaan uusi, itsenäinen kiinteistö.
• Se ei ole lakisääteisesti pakollista, mutta käytännössä välttämätön rakennusluvan, lainan vakuuden ja selkeän omistuksen takia.
• Prosessi käynnistyy automaattisesti, kun saat lainhuudon määräalaan.
• Asemakaava-alueella lohkomisen tekee kunta, muualla Maanmittauslaitos.
• Toimituksessa tontille mitataan ja merkitään viralliset rajat sekä perustetaan tarvittavat tie- ja käyttöoikeudet (rasitteet).
• Lohkomisen tuloksena tontti saa oman kiinteistötunnuksen ja se merkitään kiinteistörekisteriin.