Si può costruire in riva all'acqua? Le regole 2026

La regola generale della costruzione in riva è netta: sulla fascia costiera del mare o di un corpo idrico non si può costruire senza un piano con effetti giuridici in cui il sito edificabile sia indicato. La regola sta nella legge sull'uso del territorio (alueidenkäyttölaki), ridenominata all'inizio del 2025. Il piano generale delle rive è redatto dal comune e guida direttamente i permessi di costruire; il piano particolareggiato delle rive può invece essere redatto dal proprietario per la propria fascia costiera e approvato dal comune. Se il piano manca serve il permesso in deroga (poikkeamislupa), che rilascia il comune – la vecchia nozione del centro ELY come autorità non vale più da anni.

Quando si può costruire in riva senza deroga?

Alcune eccezioni bastano con il solo permesso di costruire:

• Edifici dell'agricoltura, della selvicoltura e della pesca
• Edificio accessorio nella corte di un edificio residenziale esistente, tipicamente anche la sauna su un sito già edificato
• Riparazione e ampliamento di modesta entità di un edificio esistente

Attenzione: l'esenzione generale per gli edifici sotto i 30 m² non funziona sulla riva come altrove. Su un sito nuovo anche una piccola sauna può richiedere la deroga, se il sito non è indicato nel piano.

A quale distanza dalla battigia si collocano gli edifici?

Non esiste un unico numero valido a livello nazionale: le distanze derivano dal piano e dal regolamento edilizio comunale. In generale la sauna sta a 10–20 metri e gli altri edifici a 20–50 metri dalla battigia. Un esempio, il regolamento edilizio di Kirkkonummi del 2025:

• Sauna almeno a 20 m dalla battigia
• Casa per le vacanze fino a 50 m² almeno a 25 m, se più grande almeno a 35 m
• Abitazione permanente fino a 150 m² almeno a 35 m, se più grande almeno a 50 m

La superficie minima del sito edificabile in riva è tipicamente 2.000–20.000 m², e la superficie lorda di un sito per case per le vacanze è spesso limitata a una percentuale della superficie del sito. Le distanze servono a mantenere aperto il paesaggio rivierasco e a proteggere gli edifici dalle quote di piena: per questo si misurano dalla battigia, non dal confine del lotto. Chiedi al comune un estratto del piano e del regolamento edilizio, perché anche sullo stesso lago rive di comuni diversi hanno distanze diverse.

Come si chiede la deroga e quanto costa?

La domanda si presenta al comune, il più delle volte su Lupapiste.fi, e i vicini vengono consultati durante l'istruttoria. I tempi variano: a Sipoo circa cinque mesi. Tariffe di esempio: Asikkala 440 €, Ikaalinen 500 €. Due cose: una decisione favorevole sulla deroga non è ancora il permesso di costruire, che va richiesto dopo, e nessuno garantisce un esito favorevole. Un progettista che conosce l'orientamento del comune migliora le possibilità.

Da casa per le vacanze ad abitazione permanente sulla riva

Il cambio di destinazione d'uso richiede sempre il permesso di costruire e, sulla riva, tipicamente anche la deroga. La riforma del 2025 ha alleggerito la situazione: la deroga per l'abitazione può essere concessa anche in contrasto con il piano particolareggiato, e il comune non può respingere la domanda per il solo conflitto con il piano. Un nuovo strumento è il permesso di costruire temporaneo, con cui l'abitazione permanente può essere consentita per un massimo di dieci anni senza che tutti i requisiti tecnici siano soddisfatti subito.

In che direzione va la normativa?

Verso l'alleggerimento. Diversi comuni hanno reso più permissiva la costruzione in riva nei nuovi regolamenti edilizi – Kaarina dall'inizio del 2026 – e la nuova legge sull'uso del territorio in preparazione alleggerirebbe ulteriormente la pianificazione delle rive. La legge nazionale non è però ancora cambiata: le decisioni si prendono con le regole attuali.

Promemoria per chi costruisce in riva

• Accerta la situazione urbanistica presso la vigilanza edilizia comunale prima di comprare il lotto
• Verifica nel regolamento edilizio le distanze dalla battigia e la superficie minima del sito
• Preparati alla deroga su una riva non pianificata: qualche centinaio di euro e mesi di istruttoria
• Una sauna in una corte già edificata si realizza direttamente con il permesso di costruire, una su un sito nuovo può richiedere la deroga
• Ingaggia un progettista che conosca la costruzione in riva e le prassi del comune

Su una riva non pianificata deroga e permesso di costruire richiedono insieme facilmente un anno prima dell'inizio dei lavori. Costruire in riva è più regolamentato che altrove, ma non impossibile: la gran parte dei progetti ben preparati passa. L'edificio in tronchi è nel paesaggio rivierasco una scelta tradizionale, e una collocazione accurata secondo piano e distanze è la via più sicura verso un'istruttoria senza intoppi.

• Si può costruire in riva se il sito è indicato nel piano generale o particolareggiato delle rive.
• Senza piano serve il permesso in deroga, rilasciato dal comune e non dal centro ELY.
• La sauna si colloca tipicamente a 10–20 m e gli altri edifici a 20–50 m dalla battigia, a seconda del comune.
• La deroga costa nei comuni di esempio 440–500 € e l'istruttoria può durare circa 5 mesi.
• Una decisione favorevole sulla deroga non è il permesso di costruire: il permesso si chiede separatamente dopo.
• L'esenzione sotto i 30 m² non vale allo stesso modo in riva: una sauna nuova sull'acqua può richiedere la deroga.